2022年問題、生産緑地指定土地の選択肢

query_builder 2021/05/24
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この記事は、 不動産を所有されている方の中でも

生産緑地指定を受けた土地を所有している。

所有している農地に生産緑地指定を受けようとしている。

生産緑地指定を受けた土地を相続しようとしている。

方に向けて執筆致します。


生産緑地や2022年問題の基本的な知識について

こちらで解説しておりますので、ご確認ください。



生産緑地を今度どのように活用していくか 将来を見据えた検討が必要になりますので 参考にしていただければと思います。

生産緑地の4つの選択肢

1・生産緑地の買取申し出を行い土地活用又は売却

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買取の申し出の要件である30年が経過すれば   

市町村に「買取申し出」を行うことが、一つの選択肢です。

三大都市圏の特定市における市街化区域の農地である

生産緑地が 「宅地化すべきもの」から「あるべきもの」

に変更されたのですが、 30年経過した時点で

買取の申し出をしたものについて、

その手続きが認められないことは考えにくいでしょう。



買取りの申出をされた生産緑地は、

法律上は原則として市町村が買い取ることとされています。

価格が折り合わない場合には収用委員会が最終的に価格を決めるとされていますが、

現実には、市町村の財政上の問題から

3カ月経過した時点で転売・転用が自由になるのが実情です。

この取扱の詳細がどのようになるかは、

実際に始まってみないと何とも言えない面もあるでしょう。

なお、生産緑地における相続税の納税猶予はあくまで

「終身営農」が条件です。

生産緑地について現に相続税の納税猶予の適用を受けている場合には、

30年経過したことで可能となった買取の申し出をすると

同時に相続税の納税猶予の期限が確定して

猶予税額経過利子税の全額を

一時に納付する必要がありますので注意が必要です。


2・特定生産緑地の指定を受けて10年間引き続き営農を継続

 特定生産緑地の指定を受けて、

従来通りの固定資産税等の農地課税による低い負担を続け

、10年経過するまで継続します。

10年経過する直前に

その後10年延長して継続するかどうかを

選択することが可能です。

特定生産緑地指定中にその所有者が死亡した場合には、

後継者が相続して営農を継続することによって

相続税の納税猶予の適用を受けることができます。


農業を継続していく場合には、

特定生産緑地の指定を選択することとなるでしょう。

3・特定生産緑地の指定を受けて市民農園等に賃貸

特定生産緑地の指定を受けて、

市民農園などの農地として第三者に賃借することが

考えられます。

この場合にも、

固定資産税・都市計画税は農地課税で低い負担となります。

又、農地所有者が死亡した場合には、

相続税の納税猶予の適用が可能です。

4・従来通り生産緑地としておく

特定生産緑地の指定を受けなかった生産緑地については、

30年経過日以後いつでも買取申し出をすることができる

とされています。

しかし、30年経過した後もそのままの生産緑地として  

特定生産緑地の指定を受けなかった農地は、

段階的に固定資産税等が宅地並み課税となります。

又、相続税の納税猶予は現に適用を受けている場合に限り、

その猶予が継続されますが、

30年経過以後の相続開始分については、

相続税の納税猶予の適用を受けることができなくなります。

2022年問題 生産緑地の選択肢におけるメリットデメリット

それぞれの選択によるメリット・デメリット

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1生産緑地の買取の申出を行う。  

 メリット:土地有効活用又は売却が可能  

 デメリット:①相続税の納税猶予は適用不可

       ・固定資産税が宅地並み課税

       ②現在、納税猶予を受けている場合には、

        本税+利子税の納付義務が生じる


2特定生産緑地の指定を受ける  

 メリット:相続税の納税猶予を適用可能

      ・固定資産税は農地課税  

 デメリット:原則、買取の申出が10年間不可

      (実質、土地有効活用及び売却が

       10年間不可)       

  選択肢①10年間引き続き営農する。

  選択肢②一定の要件に基づき貸与する→貸与期間     (例:市民農地として緑地保全・

     緑化推進法人に貸与など)


3従来通りの生産緑地としておく  

メリット:①いつでも買取申出可能により

      有効活用又は売却できる      

     ②従来から適用を受けている

      相続税の納税猶予は継続可能       

     ③一定の要件に基づき貸与する→貸与期間      (例:市民農地として緑地保全・

      緑化推進法人に貸与など)

デメリット:相続税の納税猶予は適用不可・

      固定資産税は宅地並み課税

生産緑地、行政が買い取らない場合の手続き

1・買い取らない旨の通知書の送付と斡旋規定

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生産緑地の所有者から買取の申出があった場合、

市町村長は原則として時価で買い取らなくてはいけません

が、「特定の事情」がある時は、  

買い取らなくても良いことになっています。  

この場合でも、

「買い取らない旨の通知書」

を1カ月以内に送付することになっています。  

又、その生産緑地において農業等に従事することを

希望するものがこれを取得できるように

斡旋することに努めなければならないとされています。

2・生産緑地地区内における行為の制限の解除

生産緑地法は買取の申出があった日から

3カ月以内に地方公共団体等に買い取られず、

所有権の移転が行われなかったときは、

生産緑地地区内の行為の制限を解除する旨を定めています。

つまり、主たる従事者等の死亡などにより、  

買取の申出を行って、行政が買い取らない場合、

買い取らない旨の通知書が1カ月以内に送付され、

さらに概ね2カ月間の斡旋期間があり、

買取申請をしてから3カ月が経過してようやく

行為の制限が解除され、晴れて農地転用が可能になります。

3・とても無駄な3カ月

買取申出の原因は、

主たる従事者の死亡等が多いと考えられます。  

さらに、生産緑地を解除する理由は、

実務的には相続税の納税のための解除が

圧倒的に多いように思われます。

相続税の納税のために生産緑地を解除して売却する場合、

行政が買い取る可能性はほとんど「ゼロ」にも関わらず、

相続税の申告納税期限(相続開始後10カ月以内)までの

貴重な時間のうち、3カ月間、

売却のための準備行為(農地転用等)が

できないことになり、

生産緑地を相続した方からすれば、

とても無駄な3カ月になります。

4・売却予定の生産緑地の買取申請は早めに!

3カ月が経過してから買い手を見つけ、

売買契約→農地転用届→500㎡以上の土地の場合は

開発許可申請(通常数ヶ月)→開発許可が下りて、

残金決済→相続税納付となると、

相続税の申告納税期限まで

ほとんど時間の余裕がありません。

そのため、 納税のために売却予定の生産緑地については、

買取の申出は早めに行う必要があります。

5・売却予定の生産緑地については遺産一部分割協議書作成も有効

生産緑地買取申出書には、

新しい所有者が決まっていない場合、

遺産分割協議書の添付が必要ですが、

相続人間の遺産全体についての分割協議は、

一般的には時間がかかります。

生産緑地の解除には3カ月必要なこともあり、

納税のために売却予定の生産緑地についてのみ

一部分割協議書を作成することは

実務上、有効な場合が多くなっております。

生産緑地の買取希望の申出

1・生産緑地の買取り希望の申出制度の趣旨と目的1・生産緑地の買取り希望の申出制度の趣旨と目的

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生産緑地制度は、農地所有者等の同意を前提としながら、

30年の営農を義務付けることになっていますが、

その救済措置として一定の場合に限り買取の申出を認めて、

権利者の保護を図っています。

しかしながら買取りの申出の要件のような、

主たる従事者の死亡や農業等に従事することが不可能

とまでは言えなくても、困難となるような

特別の事情がある時は、「買取り希望の申出」

を認めることとしています。

この場合、市町村長は止むを得ないと認める時は、

自ら買い取ること、又は、地方公共団体等に斡旋することに

努めなければならないとしています。

これによって、権利者の保護が一層熱くなるとともに、

生産緑地法の目的の一つである

公有地の拡大に寄与するものです。

2・買取りの申出制度との違い

買取りの申出制度においては、

申出ができる理由を次の3つに限定しています。  

①生産緑地地区指定から30年経過した場合  

②主たる従事者が死亡した場合  

③主たる従事者が農業等に従事することを

 不可能とさせるような故障があった場合    

これに対して、買取り希望の申出制度は、

「主たる従事者が疾病等により農業等に従事することが困難である等の特別の事情がある時」

とされており、申出の要件が極めて緩やかになっています。この場合、

疾病等の認定は医師の診断書により

市町村長が行うことになっています。

3・行政側の対応の違い

 買取りの申し出に対しては、

市町村長は特別の事情がない限り、

その生産緑地を時価で買い取るものとするとしており、

申出のできる要件も厳しいですが、

行政側にも厳しい義務規定となっています。


これに対して、買取り希望の申し出は、

申出が止むを得ないと認める時は、

自ら買い取るか地方公共団体等への斡旋に努める、

いわば努力目標的な規定になっています。

実務面では、買取り希望の申出ができる要件が

限定されていないことから、行政側の運用次第では、

行政側及び生産緑地所有者の双方にとって

利用価値のある制度となる

可能性は大きいのではないかと思われます。

4・生産緑地地区指定解除の取扱の違い

買取りの申出制度は、行政が買い取らない場合、

買取り申出から3カ月経過した時点で、

自動的に都市計画の決定による

生産緑地地区の行為の制限が解除されますが、

買取り希望の申出制度は行政側が買い取らない場合、

3カ月を経過しても生産緑地地区の指定は解除されません。

まとめ

まとめ

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2022年問題をきっかけに 地価が下がるのでは?

アパート、マンションの家賃が下がるのでは?

と心配されている方も多いと思います。

農業後継者が減っている昨今においては、

農地を維持し続けるのは、非現実的と考えておりますので、

何らかの対策をとる必要があると考えます。

生産緑地を継続することなく

それぞれのケースごとに分けて対策をとる必要があります。

<ケース1>

生産緑地を所有していて、農地の納税猶予を

受けていない場合


30年経過を待たずして、生産緑地指定の解除の手続きを

行い、 土地活用又は売却を検討する。


<ケース2>

生産緑地を所有していて、

農地の納税猶予を受けている場合

農地の納税猶予期間満了後、

生産緑地の指定解除の手続きを行い

土地活用又は売却にて、次の相続税対策を行う。


これが私が一番推奨する方法です。

30年、40年前は、 農業従事者も一定数いましたので、

生産緑地指定や農地の納税猶予によって長期間

土地の利用方法が農業に制限される事について

抵抗を感じられる方が少なかったと思いますが、

農業後継者が少ない昨今では、

農地の長期的な利用の制限は、身体的にも経済的にも

不利に働くことが多く感じます。

土地を農地として維持するのではなく

有効的に活用することで、

相続人にも苦労のかからない形で、

財産を承継する準備をしましょう。



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