生産緑地とは?納税猶予とは全く別物です。2022年問題も合わせてわかりやすく解説

query_builder 2021/04/26
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生産緑地を利用して、固定資産税を抑えたい。

生産緑地指定された土地を売却したい。

生産緑地と納税猶予の違いは?

2022年問題って何?

生産緑地で相続税対策で建築はできる?

このようなお悩みを抱えた方に

生産緑地についての基礎からわかりやすく解説致します。


私は業界歴約10年で

不動産の売却、土地活用の中でも

特に農地の売却、農地の有効活用に多く携わってまりました。

その中でも

地域によっては生産緑地の問題を抱える方に

たくさん出会ってまいりました。

生産緑地の解釈を

農地の納税猶予と混合して

間違った解釈をされている方が多く

おられましたので、

ここで正しい知識を身につけていただければと思います。



1・生産緑地とは?

1−1生産緑地制度の目的

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農地に対する固定資産税の宅地並み課税を皮切りに

国土交通省が進める

宅地化すべき農地保全すべき農地

区分し都市の環境保全や農地の持つ緑地としての機能に

着目した制度です。


生産緑地の指定を受けると農地以外には使用できません。

しかし、 30年が経過した場合若しくは農業従事者の死亡等により 営農が困難になった場合には、自治体への買取申請が可能です。

税制面においては 宅地並みに課税される

3大都市圏の特定市における市街化農地も 、

指定されると農地並み課税となります。

1−2生産緑地指定の条件

「生産緑地」は、

生産緑地地区の区域内の土地又は森林のことです。

生産緑地法第3条第1項の規定で、

具体的には以下のように決められています。

 ①. 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した

   都市環境の保全等良好な生活環境の確保に

   相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に

   供する土地として適しているものであること。

 

 ②. 500平方メートル以上の規模の区域であること。

 

 ③. 用排水その他の状況を勘案して   

   農林漁業の継続が可能な条件を備えていると

   認められるものであること。

2・生産緑地の固定資産税と相続税

2−1生産緑地の固定資産税

市街化農地のうち「生産緑地農地」は     

生産緑地法によりその利用に制限がかけられるため   

評価及び課税に当たっては、一般農地と同様の取扱いとされています。     

※一般農地とは農村部にある農地等のことです。    


通常、市街化区域農地は    

宅地並課税となりますが、

生産緑地に指定されることで、    

固定資産税や都市計画税が一般農地並みの扱いとなり、

税金が少なくなります。    


具体的には、生産緑地の指定を受けていない    

一般市街化区域農地の50~100分の1、    

特定市街化区域農地の200~300分の1、    

さらに宅地と比較すると数百分の1程度と、

大幅に軽減されます。


2−2生産緑地の相続税評価額

生産緑地指定を受けた土地の相続税評価額は、     

その土地が

「生産緑地指定を受けていないもの」

として評価に対して下記記載の減額。

①課税時期

 (相続の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与に

  より財産を取得 した日)において市町村長に対し買取

  りの申出をすることができない生産緑地 (課税時期から

  買取りの申出をすることができる日までの期間に応じて

  以下の割合が定められています)


 ・5年以下のもの : 10/100

 ・5年を超え10年以下のもの : 15/100

 ・10年を超え15年以下のもの : 20/100

 ・15年を超え20年以下のもの : 25/100

 ・20年を超え25年以下のもの : 30/100

 ・25年を超え30年以下のもの : 35/100


②課税時期において市町村長に対し

 買取りの申出が行われていた生産緑地又は

 買取りの申出をすることができる生産緑地

 : 5/100 


このように生産緑地指定の土地は

固定資産税の減額は大きいですが、

相続税の減額はわずかです。


また、生産緑地指定を受けた土地については、

アパート、マンションのような

集合住宅を建築することができないので

相続税対策も行えませんので注意が必要です。

3・生産緑地の指定を受けたら・・・

 3−1生産緑地の義務

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・生産緑地を、農地等として管理しなければならない

 (生産緑地法第7条)

・生産緑地である旨を掲示しなければならない

 (生産緑地法第6条)

・生産緑地地区において、建築物その他工作物の造成、

 土地に手を加える行為は原則としてできない。  

 ただし、農林漁業を営むために必要となる施設又は、

 農林漁業の安定的な継続に資する施設に限り、

 市町村長の許可を得て設置・管理することができる

 (生産緑地法第8条)


 また、これらの土地の管理について、

 市町村長から報告を求められたり、

 立入検査等を受けることもあります。


このような制限により、生産緑地の指定申請をした所有者は、 基本的に自らが農業を継続するしかありません。

生産緑地に指定されると税制の面で大幅に優遇される一方、 多くの制約が課されます。

3−2生産緑地の解除

 生産緑地には税制上の優遇がある反面、

制約も多く、周辺に住宅が立ち並ぶ中で

農業を維持するためには相応の労力がかかります。

そのため、指定を解除したいと考える権利者も

少なくありません。


生産緑地の指定解除の要件は以下の通りです。


1. 農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由により、  

 従事することができなくなった場合


2. 生産緑地として告示された日から30年が経過した場合

 

死亡や病気その他で農業の継続が困難になったにことによる指定解除の場合、 生産緑地の納税猶予額は免除になりますが、

30年経過して指定解除する場合は

納税猶予額は免除されません。

また、一般的には生産緑地の指定が解除されると、

土地にかかる行為制限も解除されるため、

自由な土地活用が可能となりますが、

中には市町村等に買い取られてしまうケースもあり得ます。 なぜなら、指定解除ができるということは、

正しくは「市町村長に対して買取りを申し出ることができる」ということだからです。

上記の1・2の場合、

生産緑地の指定解除のため、

市町村長に当該農地の買取りを申し出ることができます。(生産緑地法第10条)

買取りの申し出があった場合、

市町村長は時価で買い取らなければならないと規定していますが(生産緑地法第11条)、この買取りは義務ではないので、特別な事情があれば市町村長はその買取りをしない旨の通知をすることもできます。

ただし、 “市町村長は買取りの申し出がなされた生産緑地について、 買い取らない旨の通知をしたときには、

当該生産緑地において農林漁業に従事することを希望する者が取得できるように

あっせんすることに努めなければならない”(生産緑地法第13条)と定められています。

(※国土交通省 公園とみどり「生産緑地制度」より引用)


さらに、買取りの申し出から3か月以内に

当該生産緑地の所有権の移転が行われなかったときは、

行為の制限が解除されることになります。

(生産緑地法第14条)


つまり、買取りの申し出をしたが市町村長も買わない、 その他の農家等からも買い手がつかないとなった時、

ここでようやく、本当の意味で自由に土地を利用することができるようになるのです。

実際のところ、多くの市町村は財政上の理由から

生産緑地を買い取ることはほとんどない

と言われていますが、

自治体の財政状況や当該土地の立地条件など

様々な要素によって対応に大きな差が生じるのが現状です。


<重要なポイント>  

生産緑地を解除すると税金を遡って納めないといけない?

お客様との打ち合わせの中でよく耳にするフレーズですが

それは間違いです。  


生産緑地を解除しても

固定資産税が「宅地並みに課税」に戻るだけです。  

「納税猶予制度」と混同されているケースが多いです。  


「納税猶予」が免除されているのであれは、  

生産緑地を解除して転用が可能です。  

解除して放置しているだけだと  

固定資産税が高いので、

売却か土地活用の検討が必要になります。


4・ 相続税の納税猶予制度

4−1納税猶予制度とは

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農業相続人が農地等を相続した場合の  

納税猶予制度です。    


この制度は

相続税の納税資金確保のために農地を手放したり  

農地の細分化を防ぐための制度です。  


納税猶予を受けるられるのは  

農業委員会が証明した被相続人

(死亡した日まで営農していた人、

 農地等の生前一括贈与をした人)の相続人で

農業の継続が条件となります。    


納税猶予が適用されると、

農地価格に対して農業投資価格を超える部分に対する相続税は猶予され、納税猶予期限

(20年又は相続人の死亡、生前一括贈与をした日)まで

猶予された相続税は原則として免除されます。  

「農業投資価格」とは、

課税するときの財産を評価する基準である

「財産評価基準」の一つで、

農業にしか使用することが出来ないとした場合

に成立する価格のことで、半永久的な営農を条件に、

公示されます。


あくまで、「猶予」ですので免除でも

非課税でもありませんので注意が必要です。


※特定市における市街化農地については終生営農です。

4−2納税猶予の注意点

以下のような場合には、

納税猶予が打ち切られることもありますので

注意が必要です。

1. 農地を譲渡したり、貸したり、転用した場合

2. 3年ごとの「継続届出書」を提出しなかった場合

3. 納税猶予を受けた相続税が免除になる前に、  

 相続人が農業経営を廃止した場合

 

 納税猶予が打ち切られた場合、納税猶予は免除されず、 相続時までさかのぼって課税されます。

これを「さかのぼり課税」といい、猶予されていた

本来の相続税と、 猶予期間に応じた利子税を合わせて納付しなければならず、 多額の税金が課せられることになります。


(※これが「生産緑地の解除」と 混合して認識されているケースが多いです。)  


例えば、

1990年代の路線価が高い時期に納税猶予を受けていた場合、 地価の値下がりで全ての農地を宅地価格で売却しても

相続税を支払うには足りない、

といったようなケースも少なくありません。


その他、生産緑地の指定解除によっても、

納税猶予は打ち切りになります。

この際、納税猶予された相続税が免除されるのは

「営農相続人の死亡」のみで、

「30年経過時」や「農業従事ができなくなる故障」で、


自動的に納税猶予が免除される訳ではないので注意が必要です。


生産緑地指定の解除はあくまで、

相続税の納税猶予が解除されている

土地に対して効果的です。


5・不動産における2022問題

5−1 2022年問題とは

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前述までに生産緑地について解説してきましたが、  

生産緑地法は    

1991年に改正され、

「生産緑地」に指定された農地は

建築物を建てるなどの営農以外の行為が

制限されるようになりました。

その代わりに固定資産税が軽減され、

また相続税の納税猶予が受けられるなどの

優遇措置が取られようになりました。


ですが一旦指定を受けてしまうと、

生産緑地の所有者が亡くなる等の理由で農業を辞めるか、

あるいは指定を受けた日から30年経過するまでは、

買取りの申請や売りに出すことはできなくなります。  


つまり2022年で生産緑地法の改正から30年が経過し、

固定資産税や相続税の優遇措置がなくなることで、

生産緑地の指定が解除された農地の

宅地化が進む可能性が非常に高いということです。




5−2 2022年問題で発生しうる問題

①地価の下落    

 生産緑地の指定が解除されることにより

 一斉に土地が売却された場合、

 宅地の過剰供給が発生して地価が下がってしまう

 可能性があります。

 指定解除された農地がすべて宅地として

 売りに出されるということは

 現実的には考えられませんが、

 通常よりも土地の供給量が増えることは

 間違いありません。

 さらに価格の下落を懸念して土地を早く売りたい

 と考える人が増えるため、

 値下げ競争が起こる可能性があります。

 一方で、固定資産税が高くなっても、

 先祖代々受け継いできた農地を大切に保有したい

 と考える人や、貸家を建てるなどして節税対策を行う人

 も出てくるでしょう。

 後述しますが、

 市町村に時価で買い取ってもらう選択肢も

 可能性としてはあります。

 それでも、生産緑地の所有者には高齢者が多く、

 農業を継続できないケースも考えられます。

 土地を所有し続けるよりも、

 高額な固定資産税の支払いを避けるために

 土地を売りに出す人が増えてもおかしくはありません。   

② 中古マンションの価値が下がる可能性がある。

 生産緑地の指定解除後、

 土地所有者は原則として

 市町村に土地の買取を依頼するか、

 不動産会社などを通じて第三者に売却を

 依頼することになります。

 本来は生産緑地として指定を受けている農地が

 営農をやめる場合、

 原則として市町村が時価で土地を買い取ること

 になっていますが、

 財政的に余裕がない市町村が多いため、

 すべての土地を買い取ることは現実的に不可能です。

 市町村が買い取れない場合、

 農業従事者に対して

 売買の斡旋がなされることになっていますが、

 農地としては買い手がつかないことも

 十分に考えられます。

 したがって、土地所有者は業者を通じて

 個人や企業など第三者への売却を検討するケースが

 増えるでしょう。結果として多くの土地が

 市場に出回ることになり、

 数年後には購入された土地に多くの新築マンションが

 建てられて周辺の中古マンションが

 売れにくくなる可能性があるわけです。   


③アパート・マンションの家賃が下がる・空室が増える  

 生産緑地の指定の解除後、先祖代々受け継がれてきた土地 

 を売却するわけにもいかず所有し続けることを考える方も  多く現れます。  

 しかしながら、所有し続けるには固定資産税等の  

 維持管理費が負担になります。  

 そこで考えられるのが、賃貸アパート・マンション

 の建設です。

 新築物件が増えることにより、既存の築古アパートや

 マンションが空き室になったり  

 家賃が下がってしまう可能性があります。

5−32022年問題を有利に考える。

①不動産を売りたい人   

 2022年には、多くの土地所有者が、

 土地売却を検討されます。   

 事前に「生産緑地解除」をすることで   

 地価下落前に売却することが可能です。   

 地価が高い今、

 有利に売却を進めることができるでしょう。    


②不動産を買いたい人   

 思い切って、2022年に不動産売却が加速するタイミングを

 待ってみる事で、希望の土地が見つかったり、

 土地を安く買えるかもしれません。   

 時間に余裕がある方は、焦らずゆっくり考えましょう。



6・まとめ

・生産緑地指定をすると、その利用に制限がかかる。   

・生産緑地指定は、固定資産税のメリットは大きいが  

 相続税のメリットは少ない。   

・相続税のメリットを受けたい人は、    

 納税猶予制度を利用しよう。   

・生産緑地と納税猶予は別です。    

 

生産緑地は解除できます。  

上記のことを踏まえて、不動産を売却したい人は、  

2022年までに、「生産緑地解除」ができるかどうかを

検討しましょう。   

「生産緑地解除」ができる場合は、2022年までに   

売却や土地活用を検討しましょう。   

又、不動産売却は、不動産会社選びが重要です。

失敗しない不動産会社の選び方   

をこちらで解説しておりますので   

是非御覧ください。   


後日、生産緑地の解除についても   

解説したいと思います。      

制度を理解することで、   

不動産売却や土地活用を有利に進めましょう。



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