【不動産売却の税金計算】家や土地を売った時の税金の計算方法は?【節税方法は!?】

query_builder 2021/03/26
ブログ
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相続で譲り受けた土地を売ったら税金はいくらかかるの?

実家が空き家になっているので売りたいけど税金が心配。

老後のために農地を売りたい。

転勤でマイホームを手放したいけど税金が心配。

アパート、マンションを売った時の税金を計算したい。

これらの不安を解消します。

不動産売却には必ず必要な知識ですので

最後まで目を通して頂ければと思います^ ^


<テーマ>


【不動産売却の税金計算】

 家や土地を売った時の税金の計算方法は?【節税方法は!?】


<目次>


1・不動産を売った時にかかる税金の種類

2・譲渡所得税の計算方法・いつ払うの?

3・譲渡所得税の計算例

4・節税のコツ

5・意外と知られていない健康保険・医療費の増額!?


この記事を書いている私は、相続不動産に10年間携わり

相続関係を中心に

過去100件以上の不動産売買、土地活用のお手伝いを

行ってきました。

活動エリアは兵庫・京都・大阪・奈良と幅広く

現在は尼崎市を拠点に関西全域で活動しております。

また「確定申告」や「不動産譲渡所得税の申告」、

「不動産取得税の申告」をお客様と共に行った経験が

ありますので実体験に基づいたアドバイスが可能です。


1・不動産を売った時にかかる税金の種類

 

 ・譲渡所得税

  売却によって得た【利益】に対して

  課税される税金となります。

  不動産売却において一番注意が必要な税金がこちらになります。  

 ・印紙税

  売買契約書に必要であり、

  売買代金に応じて印紙代が決まります。

  数千円〜数万円が一般的です。

 

 ・登録免許税(登記に必要)

  物件により異なりますが、

  抵当権抹消登記が必要な場合には登録免許税

  も必要になります。

  しかし数千円程度の事が多いので

  あまり気にする必要はないかと思います。

 

 ・消費税

  司法書士に支払う報酬や不動産会社に支払う報酬に対して   

  消費税が必要となります。

  


  最も注意が必要なのは、「譲渡所得税」ですが

  不動産会社より説明を受ける事なく

  売却をされるケースは少なくありません。

  実際の計算方法をご理解いただき、

  不動産売却の失敗しないようにしましょう。


2・譲渡所得税の計算方法・いつ払うの?

  

 <計算方法> 

 

 【譲渡所得の区分】   

  譲渡した年の1月1日における

           所有期間→5年超・・・長期譲渡

               →5年以下・・・短期譲渡  

  

  □譲渡の日とは(いずれかを選択できます)     

   ①その資産を相手方に引き渡した日(原則)

   ②譲渡契約の効力発生の日

   □取得の日とは

   ①その資産の引き渡しを受けた日

   ②売買契約の効力の発生の日

   ③建設工事が完了した日(自ら建設した場合)

   ④建設工事の引き渡しを受けた日

    (他に建設を請け負わした場合)

   ⑤贈与、相続又は遺贈により取得した資産は

    以前の所有者の取得の日を引き継ぎます。

   ⑥その他、譲渡所得の特例を受ける際に

    実際の物件を取得した日

 【計算式】

    譲渡収入ー(取得費+譲渡費用)=譲渡所得の金額     譲渡所得の金額ー特別控除=課税譲渡所得金額      

    この課税譲渡所得金額に対して

    長期譲渡の場合は約20%

    短期譲渡の場合は約39%が課税されます。

    ※復興特別所得税は考慮しておりません。

 【取得費とは?】

    ・土地や建物の購入代金、建物の建築費

    ・取得時の仲介手数料

    ・売買契約書の印紙代

    ・登録免許税等の登記費用

    ・不動産取得税

    ・取得に際して支払った移転料・立退料

    ・測量費

    ・増改築費

    ・その他、取得するために要した費用  

  【譲渡費用】

    ・譲渡時の仲介手数料

    ・売買契約の印紙代

    ・売却のための広告料

    ・土地・建物の鑑定料

    ・立退料

    ・売却のために行った、補修費用や解体費、交通費等    


    不動産の仲介手数料については

    詳しく知りたい方はこちらで確認できます。        

  

  【特別控除とは】     

    ・居住用財産を譲渡した場合の特例

    ・事業用資産の買い替え特例

    ・土地の有効利用等に関する特例

    ・収用等の場合の課税の特例

    ・特定事業の用地買収等の場合の課税の特例

    

    不動産売却に伴う税金を安くするには

    上記の特例の利用が不可欠です。

    利用できる特例は利用しましょう。

    それぞれの特例の解説は後日ブログに

    記載したいと思います。

           

 <不動産譲渡所得税いつ払う?>

   不動産譲渡所得税は

   物件の売却(引渡)を行った日の

   翌年の2月〜3月に申告し所得税を納めます。

   さらに6月以降から住民税を納めます。

   申告時期までに取得費に関する資料を集めて

   節税対策の準備を行いましょう。

               

・譲渡所得税の計算例

  

  事例1)

  居住用家屋(木造2階建)と

  その敷地を平成31年4月10日に譲渡した場合

  ① 譲渡対価 5000万円  

  ② 譲渡費用 

    仲介手数料1716千円、印紙1.5万円 合計1731千円   ③ 取得時期 平成14年7月25日

  ④ 取得価格 土地2000万円 +建物1600万円

  ⑤ 減価償却残 841.12万円   

    

   5000万円ー(2841.12万円+169.98万円)

    =1988.9万円×20%(長期譲渡所得税率)

     =397.78万円(譲渡所得税)

  

   ※但し、居住用財産の3000万円特別控除を利用できれば     譲渡所得税を0円に節税できます。



4・節税のコツ

   

  ①取得費を正確に計算する

   不動産譲渡所得税を節税するには、

   取得費を正確に計算する事が 大切です。

   特に、各種特例が利用できない場合は、

   節税するポイントがこれしかありません。

   取得費が正確に分からない場合は、

   譲渡価格の5%を概算取得費で計算できますが、

   概算取得費は損になるケースが多くあります。

   

   例えば、相続後に売却する場合には、

   御子息に取得費に関する事を事前に伝える事が大切です。    安易に概算取得費で計算を進める不動産業者が

   散見されますので注意が必要です。

   事前にご家族で情報共有する事で

   高額な税金を納めることを避けましょう。


  ②売るタイミングを考える

   長期譲渡⇄短期譲渡の関係です。

   

   例えば譲渡所得が3000万円の場合

   長期譲渡所得:3000万円×20%=600万円

   短期譲渡所得:3000万円×39%=1170万円

   差額:1170万円ー600万円=570万円

   長期譲渡所得と短期譲渡所得で

   約570万円も税金が変わります。

  

   マイホームの場合は所有期間が10年を超えると、

   軽減税率の特例を使う事も可能です。

   最低でも5年超、できれば10年超保有してから

   売却する事がおすすめです。

   ※相続の場合は相続から3年以内に

    空き家を売却する事で違う節税を受ける事ができます。     これについては今後のブログで解説しますね^^      


  ③各種特例を利用できる場合は必ず利用する

    最も節税効果が大きいのは

   譲渡所得税にかかる「特例」を利用する事です。

   利用できる場合は、必ず利用しましょう。


5・意外と知られていない健康保険・医療費の増額!?  

   

  約10年間、「相続×不動産」に携わる中で

  不動産売却における健康保険・医療費の増額が意外と知られて   おりませんでした。

  特に、ご高齢の方の不動産の売却に関わる事が多かったせいか   医療機関を利用する機会が多いお客様にとって

  健康保険料・医療費の増額は大きなダメージです。   

  主に国民健康保険を利用する方に影響があり、

  不動産を売却することにより所得があったとみなされます。   

  

  これを回避するためには、上記でご紹介した方法によって

  少しでも不動産所得を減らす事が大切になります。


<まとめ>

 MK不動産では、

 不動産売却の際に必要な税務知識を備えております。

 また、不動産にまつわる税金に強い税理士とタッグを組んで

 お客様のサポートを行なっております。

 「不動産売ってから税金の事実を知った」

 「不動産売却の特例の存在を知らなかった」

  このようなお言葉はたくさん聞いてまりました。

  失敗したくない、安心して不動産を売りたい方は

  お気軽にMK不動産にご相談下さい^ ^


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