売れない土地、売る方法を徹底解説。原因・理由を突き止めよう。

query_builder 2021/04/17
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不動産会社に依頼しているが売れない。

売れない土地を相続してしまった。

売れない土地の維持費がもったいない。

不動産が売れない、どうすればいいかわからない。

売れない土地の処分の方法が知りたい。

親の実家が空き家で売りたいが売れない。


バブル期は 不動産を所有しているだけで 価値が上がる時代でした。

その為、利用できない土地を買ってしまった方が

たくさんおられます。

また、先祖代々受け継がれてきた土地を

自分の代で手放すわけにはいかない。と

長年保有している間に、価値がなくなってしまった。


こんな方をたくさん見てきました。

しかし、売れない土地を放置し続けると

余分な税金や費用がかかったり、

近隣住民の方とトラブルに発展したりと悪い事ばかりです。


私の考えでは「売れない土地はない」 と考えておりますので、

原因を突き止めてその対策をする事で不動産は売れると考えます。


売れずに悩んでいて、すぐにでも売却したい方は

こちらからお問い合わせください。


ご相談からでも承ります。

1・売れない土地の原因を突き止めよう

1−1市街化調整区域に土地がある場合。

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各市町村では、

都市計画区区域が定められており、

売れない土地が市街化調整区域      

に該当するケースです。      

(一般的な住宅街等は市街化区域に該当します。)  

市街化調整区域では      

その土地の利用に厳しい制限がされている為、      

購入者が自由に利用できない。      

という問題があり、売れないのが現状です。      


しかし、諦めてはいけません。      


市街化調整区域でもそこに家が建っていて      

宅地になっていれば、

新たな購入者も家を建てる事ができるケースがあります。


実際に私のお客様も市街化調整区域内の

土地を購入し、ハウスメーカーで新築を建築されました。


厄介なのが、市街化調整区域内の「農地」です。    

これを宅地に変更することはあまりにも難易度が高いので

購入者が現れにくいです。      

このケースでは

大々的に農業をされている方に買ってもらう。    

大々的に農業をされいてる方に借りてもらう。      

農地バンクに登録して、買い手を探す。      

この3つの方法で、処分しましょう。      


需要が少ない為、金額を期待するのは良くないです。  

買主が現れただけ、ラッキーと思いましょう。      


さらに、大通り沿いに土地がある場合は      

沿道サービス(コンビニ等)に

貸す事ができるケースがあります。      

地域住民の利便性のために緩和措置が取られており   


市街化調整区域でも借地にして賃貸収入を得る事が

できる可能性があります。      


是非、不動産会社に相談しましょう。      

私は過去に、市街化調整区域内で      

土地の売買、

コンビニに借りてもらう土地活用、      

老人ホームへ貸す土地活用の実績があります。      


諦めずに専門家に相談しましょう。

1−2売り出し価格が高い。

現在は、不動産は所有する時代から      

手放すあるいは活用する時代に変わってきております。  


都市部の一等地は、その希少性から      

相場よりも高くても売れているケースは      

多く散見されます。      


しかし、それ以外の土地の場合は、      

売る人も増えているため、相場より高すぎると、

売れない事があります。            

ご自身が所有している不動産について      

他の売り物件より      

立地が・・・良いか、悪いか      

面積が・・・大きすぎないか、小さすぎないか      

需要が・・・高いか、低いか      


を考慮した売り出し価格の設定が必要です。      


各地域によって、     

需要の高い、立地条件、面積は異なりますので      

それぞれの地域に合わせた検討が必要です。


1−3依頼している不動産会社が悪い。

 これが原因で売れないケースは多いです。      

不動産会社は、自社の利益を上げるために、      

早く楽に売れる物件を優先的に対応します。      


あなたの物件の優先順位が低く、

積極的に売り出していない可能性が高いです。      

特に大手不動産会社に依頼している方は注意が必要です。


大手不動産会社は案件数が多いので、      

楽に売れて利益が出る物件を

特に優先的にする傾向が強いです。      

そのため、早く売るために、

販売活動を積極的に行わないまま、

安易に値下げをお願いされるケースも多々あります。  


また、両手仲介を取って、大きく利益を上げるために、  

物件隠しを行っている可能性もあります。     


不動産会社が原因で売れないとなると      

あまりにももったいないので、

不動産会社を勇気を持って変えましょう。      


不動産会社の選び方について      

こちらで解説しておりますので、      

ご興味がある方はご覧ください。


1−4土地にある問題が解消できていない。

不動産の購入は高額になるため、買主様も慎重です。


買主様にとって不安がある物件は

なかなか売れないのが現状です。      

不安を解消して売りやすい不動産にしましょう。    

 

 問題①土壌汚染がある

 これまでの土地の利用方法が

 ・工場が利用していた      

 ・ガソリンスタンドが利用していた      

 このような場合には、土壌汚染の可能性があります。   地質調査をした上で、      

 必要である場合は土の入れ替えを行う事で、      

 土壌汚染の解消が可能です。     


 実際にあったケースでは、     

 ガソリンスタンドに貸していた土地を売りたい時に   

 地下埋蔵のガソリンタンクから、      

 ガソリンが漏れ、土壌汚染が確認されました。   

 所有者様によって、土の入れ替えを行い、      

 土壌汚染を解消し、無事売却ができました。      


 問題②洪水浸水想定地域内にある      

 日本では毎年のように、豪雨が原因による      

 洪水が発生しており、      

 水害の心配をされる方がたくさんおられます。    

 各市町村では、水害ハザードマップを作成し      

 洪水の浸水想定地域を地図に落とし込まれています。   


 ご自身の不動産が、この地域内にある場合は、    

 地上げを行い、水害対策をする事で、      

 水害に対する不安を解消できる可能性があります。      


 問題③境界確定ができていない。      

 隣地との境界が定まっていないと      

 大きなトラブルの原因となります。     

 数センチの違いで、面積が変わり      

 数十万円、数百万円の損害になる可能性があります。  


 境界を確定した上で、

 安心して買っていただけるようにしましょう。    


 その他、不動産が抱える問題      

 (買主様から見た不安要素)は

 様々で多岐に渡ります。      

 依頼している、不動産会社様と相談をしながら  

 不動産に対する問題を解消して、      

 不動産売却を成功させましょう。

1−5見栄えが極端に悪い。

買主様も、高額な不動産の購入ですから       

気持ちよく買いたいものです。       

しかし、売り出されている物件が       

「ゴミが放置されている中古物件」       

「草が生えすぎていて、土地の全形がわかりにくい」   

「屋根がボロボロで雨漏りしてる」       

ような状況では、買いたい気持ちも萎えてしまします。       

 中古住宅においては、       

 荷物を整理しておく、

 掃除できるところは掃除しておく等       

 少しでも買主様への配慮が必要となります。



これらの不動産(土地・空き家・マンション)が売れない

原因を追求して、不動産売買を成功させましょう。

ホントはあなたの不動産を買いたい人が

いるかもしれないですよ〜。



2・売れない土地を売れるようにする6つの方法

2−1地質調査(地盤調査)をする。

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ここまでで、土地や建物の不動産が売れない理由を   

ご理解頂けたと思います。   

ここからは、売れるようにする方法を解説します。


地質調査によって、

土地の状況を把握する事ができるため      

買主様の不安が大幅に軽減されます。      


所有している土地が、マンションやビルなどの大型施設の

建設向けの場合は、ボーリング調査を受けましょう。  


 しかし、これには費用がかかります。       

買主様が依頼している、

建設会社やハウスメーカーによっては      

その会社で調査をしてくれるケースがあります。  


無駄に費用をかけるのはもったいないので、      

不動産会社の方と相談しながら決めましょう。


 2−2境界確定をする。

不動産の売買において、      

どこかのタイミングで、

境界確定は必要になるケースがほとんどです。      


どうせするなら、早めに行い、      

買主様に安心して、購入いただきましょう。      


境界確定は、土地家屋調査士という専門家立ち合いのもと、

法務局に残っている資料と現場を合わせる形で進めます。

当事者同士の承認が取れれば、境界確認書に記名・押印し 境界確定が終わります。      

期間は通常3ヶ月、4ヶ月で終わりますが、      

当事者同士の話し合いがまとまらない。      

所有者が見つからない。      

場合は、1年程時間がかかる場合があります。      

早めに取り掛かりましょう。


費用としては、面積によりますが、

20万円〜100万円前後が一般的です。

少し高額ですが、その分高く売れると考えましょう。



2−3古屋を解体して更地で売り出す

利用できない古屋(空き家)が残っていると      

買主様に解体費用の負担がかかります。      

また、土地全体の大きさがわかりにくいため      

売れにくくなるという可能性があります。      


利用できない古屋(空き家)がある場合は      

事前に解体することで、

それまでより高く売れる可能性もありますので、   

検討されると良いと思います。


規模にもよりますが、

木造住宅の解体費用は

建坪×5万円が一般的です。



2−4売り出し価格を下げる。

不動産会社に依頼し、需要がある地域で      

インターネット上のポータルサイト(スーモ 、ホームズ等) に物件が載っているのに      

問い合わせがない場合は、

売り出し価格が高すぎる可能性があります。            

買主様も他の不動産と比較して購入検討をされるため、

価格に対してもシビアに検討されています。      


相場を把握して、適正な価格で売り出しましょう。

2−5不動産会社を変える

 「1−3」でもご説明した通り、      

不動産会社が原因で、売れないケースは少なくありません。

物件隠し(物件の囲い込み)を行っている

可能性もありますので、      

勇気を出して、不動産会社を変更する。      


もしくは、他の不動産会社にも同時に依頼しましょう。

不動産会社への売却依頼の方法で、      

「一般媒介契約」であれば

複数の不動産会社への依頼が可能です。

不動産会社は、それぞれに得意分野、不得意分野が

ありますので、あなたの不動産を売るのが得意な

不動産会社に売却を依頼しましょう。     


不動産会社の選び方は、こちらを参考にしてください。



2−6買取専門不動産会社に依頼する。

不動産の買取専門不動産会社があると思いますが、    

その中でも、

「再建築不可物件」・「未接道物件」等の    

訳あり物件を買取してくれる、会社があります。    


その会社であれば、値段は安くなりますが、    

高い確率で買い取っていただく事ができます。    

是非、ご相談ください。         


但し、買取専門不動産会社様は、

安く買って高く売るのが仕事なので、    

最後の手段として考えてください。        


詳しく知りたい方は    

こちらで、

「不動産を不動産屋に売ってはいけない理由」を    

解説しておりますので、ご確認ください。

3・どうしても売れない土地の処分

3−1無料で贈与する

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狭小地や未接道土地、市街化調整区域農地等   

買主がどうしても見つからない場合は、

無償譲渡をしましょう。     

隣人や、周辺の個人の方にもらってもらうなら     

成功する可能性があります。     

無償でもらってもらうだけでも     

毎年の固定資産税や維持管理の負担は軽減されるはずです。


しかし注意したいのは税金についてです。     

無償で譲渡する場合は、その譲渡を受けられた方は  

贈与税が課税される可能性があります。        


相手方と相談して慎重に手続きを進める事が大切です。

3−2相続時の「相続放棄」

原則、現在所有している不動産を放棄する手続きは

存在しませんが相続のタイミングのみ、

「相続放棄」をする事ができます。     

これにより、不動産の所有者はいなくなり、

国庫に帰属する事になります。     


主に、財産よりも債務が多い場合に

利用されるケースが多いです。   

但し、「相続放棄」は放棄するものを取捨選択できません。 全てを相続するか、全てを相続しないかの2択になります。


価値のある不動産が相続対象となっている場合は、   

その選択に悩まれる方が多くいらっしゃいます。    


また、「相続放棄」をすると所有権はなくなり、

固定資産税の負担も無くなりますが、

注意義務や管理義務は依然として

元の土地の所有者が負うことになります。


4・不動産売却のステップおさらい。

 4−1この流れで不動産売却を進めましょう。

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まずは、

複数の不動産会社へ売却査定依頼を行う。

           

販売価格や、販売方法、販売にネックになる事を

不動産会社に確認する。

               

信頼できる不動産会社複数者に売却依頼する。      

            

売れなかったら原因を考える。      

           ↓      

原因を整理した上で、

「価格改定」、「買主不安の払拭」、

「不動産会社の変更」、「不動産買取専門会社へ依頼」  

を行い売却活動を進める。      

         ↓       


それでも売れなかったら、贈与・相続時に放棄を検討する。    

 これが一連の流れになります。      

 補足としては      

 不動産は売り出してから、半年たっても売れない場合は  何かの問題があります。      

 一般的には3ヶ月〜6ヶ月で不動産は売れます。   


 売り出して半年後に、依頼している不動産会社へ

 相談をしてみてくださいね。      


 MK不動産では、「高く売る」事を最重要課題として  

 不動産売却のお手伝いをしております。      

 売り出している不動産が売れない。      

 農地を売りたい。      

 空き家になった実家を売りたい。      

 相続した、古いアパートを売りたい。      

 転勤になったので、住宅・マンションを売りたい。

 等でお困りの方、      


 既に、

 別の不動産会社に依頼している方でも問題ありません。  不動産は大事な資産ですの、

 満足のいく売却にするために      

 お気軽にご相談ください。            

 兵庫、尼崎を中心に、伊丹や、西宮、大阪市内等   

 関西全域ご対応致します。            


 では、引き続きのご購読をよろしくお願い致します。

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