知らないと損!相続した土地や建物、空き家を売った場合の特例

query_builder 2021/05/08
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・相続で親から土地を譲り受けた

・相続で親が住んでいた家が空き家になっている

・相続で農地を譲り受けたが、その管理に困っている

・相続でアパートやマンションを譲り受けたがその管理に困っている


相続によって、親や配偶者が所有していた

不動産(土地・建物・アパート・マンション・農地)を 相続したが、

その管理や処分に困っている方は多くいらっしゃると思います。

売るにしても税金(譲渡所得税)がもったいないから売りたくない。

地価が下がっているから売りたくない等

なかなか売却できずにずるずる所有し続けている方も

多いと思います。

しかし、所有し続けるには毎年の固定資産税や

維持管理費の負担も大きいので 苦労されていると思います。

今回は、相続した土地や建物、空き家を売却する際に使える特例を

ご紹介します。

特例をうまく利用し活用する事なく持ち続けているだけの

不動産を売却し、すっきりさせましょう。


私は、業界歴約10年間で

主に、農地や空き家、駐車場用地の土地活用のご提案、

売却のご提案をさせて頂いております。


特例を理解し、皆様の今後に役立てて頂ければと思っております。


1・相続した不動産を売った場合は譲渡所得の特例があるの?

ポイント

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相続税の申告期限(相続発生から10ヶ月)の翌日から

3年以内に相続財産を売った場合には、

一定の相続税相当額が、

その財産の譲渡所得の金額の計算上、

その売った財産の取得費に加算され控除されます。


相続した不動産を売却するのであれば、

3年以内に売りましょう。


この場合の譲渡所得の計算

譲渡所得の金額=  

収入金額ー

(財産の取得費+一定の相続税額+譲渡費用+特別控除)


※加算される「一定の相続税額」は、  

収入金額がマイナスになる直前までが限度です。

取得費に加算される相続税額の計算は?

その人の相続税額×

譲渡した財産の課税価格÷  

(相続した全ての財産の価格+債務控除額)  

取得費に加算される相続税額


※1上記の特例を受けた後、遺留分の侵害額請求などの

  理由で、相続財産が減少して相続税額が減少した場合、

  所得税の修正申告書を提出しなければなりません。  

  このような場合には、所得税の法定納期限の翌日から

  修正申告書の提出日までの期間にかかる延滞税

  はかかりません。


※2この特例は、被相続人の方にみなし譲渡課税

 (限定承認による相続財産の取得をしたときなど)  

 や国外転出時課税

 (国外に住む相続人が有価証券を相続したとき)

 が行われている場合には適用されません。


計算例

①令和元年9月1日にA死亡  

・相続人Bが相続した財産の課税価格:現金5000万円、

                  土地a7000万円

                  土地b8000万円

                   (総額2億円)


 ・相続人Bが納付した相続税額:6560万円  


②令和3年2月1日に土地bを譲渡  

 ・譲渡金額1億円  

 ・仲介手数料300万円  

 ・土地bの当初の取得金額:5000万円  


③譲渡所得の計算      

 6560万円×8000万円÷2億円=2624万円

 ・・・・取得費に加算される相続税額  


 1億円ー(5000万円+2624万円)ー300万円  =2076万円・・・譲渡所得金額

2・相続で空き家となった土地建物を売った場合の特例

空き家に対する3000万円控除の概要

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 空き家が放置されると、

周辺の生活環境に悪影響を及ぼします。   

そこで、空き家を減らすために   

「空き家に係る譲渡所得の特別控除」が設けられています。


相続が原因で空き家となった不動産を相続人が売ると、

一定の要件を満たす場合は、

譲渡所得から3000万円を 特別控除することができます。


期間の要件

特別控除を受けるためには、

次の両方の要件を満たす期間内に  

空き家を譲渡する必要があります。    


<相続開始からの期間>  

相続の開始があった日から三年を経過する年の

12月31日までの譲渡  


<特別措置の期間>  

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡

空き家の要件

特別控除を受けるためには、

譲渡する空き家が次の要件を満たす必要があります。  

・相続開始直前において、

 被相続人が居住していたものであること  

・相続開始直前において、

 被相続人以外は居住していなかったものであること  

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること  

・相続時から譲渡時まで、

 事業、貸付け又は居住用に使っていないこと  

・現行の耐震基準に適合する家屋であること   

 (耐震リフォームをした上での譲渡も可)  

 

※平成31年4月1日以降の譲渡については、

  被相続人が老人ホーム等に入所し相続開始直前に

  空き家になっていた場合でも、

  一定の要件を満たす場合は適用可能です。

譲渡価格の要件

特別控除を受けるためには、  

譲渡価格が1億円以下である必要があります。    

方法は  

・空き家→耐震基準適合(又は耐震リフォーム)

 →土地、建物を売却  

・空き家→取り壊し→更地を売却

3・空き家に関する知識の補足

全国に849万戸ある空き家

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総務省の「住宅・土地統計調査」によると、  

平成30年現在、全国の空き家等の数は

約849万戸に達します。  

このうち賃貸住宅、別荘等及び、売却用を除く空き家は

349万戸あります。  

日本司法書士会連合会が平成27年8月23日に実施した

「全国空き家問題110番」の実施報告によると、  

空き家になった原因の51.7%が所有者の死亡

なっておりまた、国土交通省が平成26年に実施した

空家実態調査でも、居住家屋が空き家になる最大の契機が

相続時であることが判明しております。  

長期間放置され管理が不十分になった空き家等は

火災の発生、建物の倒壊  衛星の悪化、防犯性の低下、景観の悪化など様々な問題が発生し、  

特に地震などの災害が発生した場合には、

二次災害の危険性が高まることが指摘されています。  

長期間放置されている空き家等は、

全国の総住宅数の5.2%に達しており  

その数は過去20年で約2倍に増加しております。


令和5年には500万戸と見込まれる空き家を400万戸に抑制

民間シンクタンクの試算によると、

今後の空き家対策をしない場合には  

平成25年に318万戸であった空き家が、

令和5年には約500万戸になると推計されています。  


平成28年の「住生活基本計画」ではこれを  

令和7年時点で400万戸に抑制するための施策を講じる事としています。

空き家の約60%が耐震性のない建築物

空き家実態調査によると、

周辺の生活環境に悪影響を及ぼしうるその他の住宅である

空き家の約75%が旧耐震基準の下で建築されたものであり また、平成25年における住宅の耐震化の進捗状況の

推計値として国土交通省が平成27年に公表した数値を

考慮するとそのような空き家のうち約60%が

耐震性のない建築物であると推計されています。  

そこで平成28年度税制改正により、

「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の

 3000万円 特別控除」

が創設されました。

4・まとめ

まとめ

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相続で取得された土地や建物・空き家には   

特例があり、売却時に有利に働きます。   

しかし期限があるので、期限内に売却し   

税金の優遇を受けましょう。   


先祖代々の土地だからと   

5年10年と利用しないまま持ち続けていると   

特例を受けれないだけでなく、   

毎年の固定資産税維持管理費の支出、   

もしくは、相続当時より、10年後に地価が大幅に下落

しているなんて事も十分に起こり得ます。      


私は、売却を一択で推奨しているわけではありません。  

基本的には、不動産は有効活用する方が良いと

考えております。   

しかし、有効活用する事なく、

ただ保有し続けるだけであるならば   

早々に売却することがより望ましいと考えます。   


不動産を売却するには、   

不動産会社選びが大切ですので、   

失敗しない不動産会社の選び方

こちらを合わせてご確認くださいませ。   


MK不動産では、   

兵庫県尼崎市を中心に伊丹市・宝塚市・西宮市・芦屋市等

関西全域で不動産の売却相談・売却査定を承っております。 「不動産の一括査定」

よりも高く売ることをモットーとしております。   


お気軽にご相談くださいませ。

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