知らないと損!相続税の小規模宅地等の特例で80%節税! 計算方法や要件をわかりやく解説!

query_builder 2021/05/09
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小規模宅地の特例は 相続税を支払うために、

自宅や事業用の宅地を処分するような事態に陥ることを

防ぐために設けられた制度です。

小規模宅地の「家なき子特例」についても

合わせて解説したいと思います。

親から 実家や農地、宅地を相続したが、、、

・相続税が高すぎて税金が払えない

・相続税を払うために不動産を売らざるを得ない。

・相続税の延納・物納を検討せざるを得ない

・万が一相続が発生した場合に、相続税が払えるか心配。


こんなお悩みを抱えている方は 一度、

「小規模宅地の特例」を利用できるかどうか

検討してください。

相続税について 基本的な知識が知りたい方は

「相続税はいくらかかる?便利な早見表も公開」

を確認ください。

1・小規模宅地等の特例ってどんなもの

特例を受けられる宅地

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相続財産の中に、

自宅や事業のために使用していた宅地がある場合、  

その宅地の一定面積までの評価額を

80%又は50%減額することができます。  


居住用不動産:上限面積330㎡・減額割合80%  


不動産貸付事業用:上限面積200㎡・減額割合50%  


同族会社貸付事業用:上限面積400㎡・減額割合80%  


個人事業用地:上限面積400㎡・減額割合80%  


※不動産貸付用の土地は、「貸家」のほか    

「駐車場業」「駐輪場業」が含まれますが、    

地上に建物か構築物があることが必要です。

居住用と事業用がどちらもある場合

居住用宅地の減額と

事業用宅地(不動産貸付用は除く)の減額は、  

併用が可能です。  

そのため、最大730㎡まで減額が可能です。

不動産を所有されいて、自営業の方は

特に節税効果を受けられると考えられます。 

不動産貸付用宅地とそれ以外の宅地がある場合  

不動産貸付用を選択すると、

居住用や他の事業用の面積の調整計算が必要となります。

この場合、200㎡が上限になります。


2・どんな場合に小規模宅地等の特例が使えるの?申告要件を解説

居住用の特例を受けるための要件

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被相続人と相続人それぞれに、

居住の要件や事業継続の要件など、   

細かい要件が設定されています。

適用の可否を判断するには注意が必要です。      


(注1)例えば、

    親と同居していた子供が親から家を相続し     その家を所有し続けそこに住んでいる場合などです。   


(注2)目次3の②の場合は除外されます。   


(注3)例えば、都会で親から離れ、

    親の所有するマンションに住み、

    親からの仕送りで生活していた学生の子供が、

    そのマンションを相続し所有し続け、そこに住んでいる場合などです。

    親が住んでいた家のことではありません。   


(注4)居住要件とは、

    相続人がそこに相続税の申告期限まで居住し続けること   


(注5)所有要件とは、相続人が相続税の申告期限までその物件を所有し続けること。

事業用の特例を受けるための被相続人と相続人の要件

・被相続人又は生計を一にする親族がその宅地を事業に使用していたこと   

・相続人が相続税の申告期限までその事業を継続していること   

・相続人が相続税の申告期限までその宅地を所有していること   

・同族会社貸付用には株式要件、役員要件などがあります。

3・知らないとトラブル!注意が必要な小規模宅地!

こんな場合はご注意

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 ①一棟の建物(マンションなど)に

 居住用の部分と不動産貸付用の部分がある場合の敷地について、

 それぞれの部分の用途ごとに按分して減額割合を計算します。

 例    

 5階建マンションで1階から4階までは貸付、5階に居住している場合    

 敷地の面積の5分の1 居住用→80%減額    

 敷地の面積の5分の4 不動産貸付用→50%減額   


②被相続人(配偶者及び同居相続人なし)と

 別居していた親族が被相続人が住んでいた宅地等を

 相続等した場合、次のケースに該当すると、

 小規模宅地等の減額特例を受けることができません。      

  ②−1相続開始前3年以内に、

  以下の者が所有する家屋に住んでいたことがある場合   ・自己又は自己の配偶者      

  ・3親等内の親族      

  ・特別の関係のある法人    

  

  ②−2相続開始時に住んでいた家屋を

  過去に所有していたことがある場合      


③次に該当する宅地等については、

 不動産貸付用として小規模宅地等の    

 減額特例を受けることができません。


 ・相続開始前3年以内に事業に使用し始めた宅地等  

 (その宅地等の上で事業に使用している減価償却資産の

  価格が、宅地等の相続時評価額の15%以上である場合を除く)   


④次に該当する宅地等については、

 不動産貸付用として小規模宅地等の減額特例を

 受けることができません。


 ・相続開始前3年以内に貸付を始めた宅地等     

  (相続開始前3年を超えて、

  事業的規模で貸付事業を行っている場合を除く )  


⑤ 建物が区分所有登記されている二世帯住宅の場合、   被相続人の居住用部分に対応する敷地だけが、

  小規模宅地等の減額特例の対象となります。


 ・被相続人単独の所有陶器である場合は、

  たとえ建物内部で二世帯の居住スペースが

  つながっていなくても土地全体を被相続人の

  居住用宅地とみて、小規模宅地等の減額特例を適用できます。



4・まとめ

まとめ

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私は業界歴10年間の中で100名以上の方の、

相続税の申告や、相続財産の売却・続税対策での

不動産投資、不動産活用に携わってまりました。   


そのほとんどの方が、「小規模宅地の特例」を利用し、

相続税の申告をされました。   


平成27年に相続税法が改正されて以降   

日本の約10%の方が相続税の課税対象になると

言われております。   


その中で、自宅にも利用できる「小規模宅地の特例」

大変、効果のある制度です。   


相続税の申告においては、

それぐらい必須の特例となります。   

税理士に相談される場合においては、

必ずご提案をされるでしょう。      

相続税の申告においては、

「小規模宅地の特例」のような   

様々な特例を駆使して、少しでも節税する必要があります。  

様々な特例や利用できる条件を選別し、   

最適な方法で申告する必要があります。      

相続税には、申告の期限がありますので   

専門家の方にすぐ相談しましょう。   

相続税の申告と納税の期限についてを   

こちらで解説しておりますので、合わせてご確認ください。   

MK不動産では、

相続税に強い税理士とタッグを組んで   

業務を行なっております。   

相続税に強い税理士様の紹介も可能ですので   

お気軽にご相談くださいませ。

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